Comprar una vivienda nueva en España supone un desembolso importante y, además del precio que aparece en el anuncio, hay que tener en cuenta impuestos y otros gastos asociados a la compraventa.
En 2026, el precio medio de la vivienda nueva en España alcanzó los 3.458 €/m² en el primer semestre, según el estudio de vivienda nueva del Grupo ST. El precio aumentó un 9,7 % respecto al mismo periodo de 2025.
Esto significa que una vivienda nueva de 80 m² tendría un precio medio aproximado de 276.640 euros antes de impuestos y otros gastos.
Sin embargo, la ubicación modifica enormemente el precio. En Barcelona capital, por ejemplo, el precio medio de la vivienda nueva alcanzó 6.310 €/m², mientras que Madrid se situó en 5.471 €/m² en el primer semestre de 2026.
| Tamaño de vivienda | Precio aproximado a 3.458 €/m² |
|---|---|
| 50 m² | 172.900 € |
| 60 m² | 207.480 € |
| 70 m² | 242.060 € |
| 80 m² | 276.640 € |
| 90 m² | 311.220 € |
| 100 m² | 345.800 € |
| 120 m² | 414.960 € |
Estos importes corresponden únicamente al precio de la vivienda, sin sumar IVA, AJD, notaría u otros gastos.
Cuánto cuesta una vivienda nueva de 50 m²
Una vivienda nueva de 50 m², aplicando el precio medio nacional de 3.458 €/m², tendría un precio aproximado de 172.900 euros antes de impuestos.
Puede tratarse de un apartamento de uno o dos dormitorios, dependiendo de la distribución.
En una ciudad con precios elevados, esta cantidad puede quedarse muy corta. En cambio, en determinadas ciudades del interior es posible encontrar promociones nuevas por precios considerablemente inferiores.
Por eso, el precio nacional sirve principalmente como referencia general.
Cuánto cuesta una vivienda nueva de 80 m²
Los 80 m² son una superficie bastante habitual para una vivienda familiar de dos o tres dormitorios.
Aplicando el precio medio nacional de 2026:
80 × 3.458 = 276.640 euros
Por tanto, una vivienda nueva de 80 m² costaría aproximadamente 277.000 euros antes de impuestos y gastos.
Con el IVA general del 10 %, solamente este impuesto añadiría unos 27.664 euros, por lo que el coste pasaría a unos 304.304 euros, antes de sumar el AJD y otros gastos.
La Agencia Tributaria establece que la compra de una vivienda nueva al promotor está sujeta, con carácter general, a un IVA del 10 %.
Cuánto cuesta una vivienda nueva de 100 m²
Una vivienda nueva de 100 m² tendría, utilizando el promedio nacional de 2026, un precio aproximado de:
100 × 3.458 = 345.800 euros
Al añadir un 10 % de IVA:
345.800 + 34.580 = 380.380 euros
A esta cantidad todavía habría que añadir el AJD y determinados gastos de compraventa.
Por tanto, para comprar una vivienda nueva de 100 m² con un precio cercano a la media nacional, sería prudente disponer de un presupuesto superior a 380.000 euros.
Cuánto cuesta comprar una vivienda nueva en Madrid
Madrid es uno de los mercados más caros de España.
En el primer semestre de 2026, el precio medio de la vivienda nueva en Madrid capital alcanzó 5.471 €/m².
Eso significa aproximadamente:
| Superficie | Precio antes de impuestos |
|---|---|
| 50 m² | 273.550 € |
| 60 m² | 328.260 € |
| 70 m² | 382.970 € |
| 80 m² | 437.680 € |
| 90 m² | 492.390 € |
| 100 m² | 547.100 € |
Una vivienda nueva de 80 m² tendría, por tanto, un precio aproximado de 438.000 euros antes de impuestos.
Si se añade el IVA general del 10 %, el importe subiría aproximadamente a 481.448 euros, antes del AJD y otros gastos.
Hay que tener presente que se trata de un precio medio y no de una tarifa aplicable a todas las promociones de Madrid.
Cuánto cuesta comprar una vivienda nueva en Barcelona
Barcelona presenta también precios muy elevados.
El precio medio de la vivienda nueva en Barcelona capital alcanzó 6.310 €/m² en el primer semestre de 2026.
Para una vivienda de 80 m²:
80 × 6.310 = 504.800 euros
Con un IVA del 10 %, el importe ascendería aproximadamente a:
555.280 euros
Y todavía habría que añadir el AJD y otros gastos de la operación.
Una vivienda nueva de 100 m² en Barcelona, utilizando ese promedio, tendría un precio de aproximadamente 631.000 euros antes de impuestos.
Cuánto cuesta una vivienda nueva en otras ciudades
Las diferencias territoriales son enormes.
El estudio de Grupo ST situó entre las capitales de provincia con los precios más elevados a Barcelona, Madrid y San Sebastián, mientras que Ciudad Real, Cáceres y Ávila presentaron algunos de los precios medios más bajos de vivienda nueva.
Los precios publicados para las capitales más económicas fueron:
- Ciudad Real: 1.416 €/m²
- Cáceres: 1.440 €/m²
- Ávila: 1.465 €/m²
Así, una vivienda nueva de 80 m² podría tener un precio teórico aproximado de:
- Ciudad Real: 113.280 €
- Cáceres: 115.200 €
- Ávila: 117.200 €
En el extremo contrario:
- Barcelona: 504.800 €
- Madrid: 437.680 €
- San Sebastián: 403.760 €
Todos estos cálculos corresponden al precio de 80 m² antes de impuestos y se basan en los precios medios publicados por el estudio.
Cuánto IVA se paga al comprar una vivienda nueva
El IVA es uno de los principales gastos que hay que añadir al precio anunciado.
La Agencia Tributaria establece un 10 % de IVA con carácter general para la compra de vivienda nueva, mientras que determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública tributan al 4 %.
Por ejemplo, si una vivienda cuesta 250.000 euros:
- Precio: 250.000 €
- IVA del 10 %: 25.000 €
- Precio con IVA: 275.000 €
Si cuesta 300.000 euros:
- Precio: 300.000 €
- IVA: 30.000 €
- Precio con IVA: 330.000 €
Si cuesta 400.000 euros:
- Precio: 400.000 €
- IVA: 40.000 €
- Precio con IVA: 440.000 €
El IVA se paga al vendedor, que posteriormente lo ingresa en Hacienda.
Cuánto se paga de AJD al comprar una vivienda nueva
Además del IVA, la compra de una vivienda nueva está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
El porcentaje depende de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. La Administración General del Estado señala que el ITP y AJD es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, por lo que las condiciones pueden variar de una región a otra.
Por ejemplo, en Madrid el AJD general indicado actualmente para este tipo de operación es del 0,75 %, mientras que en Castilla-La Mancha se sitúa en el 1,5 %, según información publicada en julio de 2026.
Por eso, si compras una vivienda nueva por 300.000 euros, el AJD podría suponer, utilizando esos ejemplos:
- Al 0,75 %: 2.250 €
- Al 1,5 %: 4.500 €
Hay que comprobar siempre el tipo aplicable en la comunidad autónoma concreta y las posibles bonificaciones.
Qué otros gastos hay que pagar
El precio de compra, el IVA y el AJD no son necesariamente los únicos gastos.
La operación puede incluir:
- Notaría de la compraventa
- Registro de la Propiedad
- Gestoría, cuando corresponda
- Tasación si necesitas financiación hipotecaria
- Gastos relacionados con la financiación
- Copias de documentos
- Posibles gastos de conexión o alta de determinados servicios
El Banco de España explica que, cuando existe una hipoteca, el comprador asume el coste de la tasación, mientras que la entidad financiera asume determinados gastos relacionados con la formalización del préstamo, como notaría, registro, impuestos y gestoría.
Es importante distinguir estos gastos de los correspondientes a la compraventa de la vivienda.
Cuánto dinero necesitas para comprar una vivienda nueva
Una forma sencilla de calcular el presupuesto es partir del precio de la vivienda y añadir los impuestos y gastos.
Por ejemplo, para una vivienda nueva de 300.000 euros:
- Precio de la vivienda: 300.000 €
- IVA: 30.000 €
- AJD: depende de la comunidad
- Notaría y registro: gastos adicionales
- Otros gastos: según la operación
Por tanto, no deberías pensar que una vivienda anunciada por 300.000 euros te costará exactamente 300.000 euros.
Un presupuesto de aproximadamente 333.000-340.000 euros podría ser una referencia inicial en una comunidad con un AJD relativamente reducido, aunque el importe exacto dependerá de todos los gastos de la operación.
Cuánto dinero necesitas para comprar una vivienda nueva con hipoteca
Si vas a financiar la compra, además de los gastos iniciales necesitas disponer de una cantidad suficiente para cubrir la parte del precio que el banco no financie.
Por ejemplo, si una vivienda cuesta 300.000 euros y la financiación cubre 80 % del precio, el préstamo sería de aproximadamente 240.000 euros y tendrías que aportar inicialmente unos 60.000 euros de precio no financiado, además de los impuestos y gastos que correspondan.
En ese supuesto, solamente considerando el 20 % no financiado y el IVA del 10 %:
- Entrada: 60.000 €
- IVA: 30.000 €
- AJD: según comunidad
- Otros gastos: adicionales
Por tanto, podrías necesitar inicialmente más de 90.000 euros.
El porcentaje realmente financiado depende de la entidad, del perfil del comprador, de la tasación y de las condiciones de la operación.
Cuánto cuesta una vivienda nueva de 200.000 euros
Si encuentras una vivienda nueva por 200.000 euros:
- Precio: 200.000 €
- IVA 10 %: 20.000 €
- Precio con IVA: 220.000 €
- AJD: según comunidad autónoma
- Otros gastos: adicionales
Por tanto, el coste final será superior a 220.000 euros.
Cuánto cuesta una vivienda nueva de 250.000 euros
Para una vivienda de 250.000 euros:
- Precio: 250.000 €
- IVA: 25.000 €
- Precio con IVA: 275.000 €
- AJD: según comunidad
- Otros gastos: adicionales
El presupuesto real deberá superar los 275.000 euros.
Cuánto cuesta una vivienda nueva de 300.000 euros
Para una vivienda de 300.000 euros:
- Precio: 300.000 €
- IVA: 30.000 €
- Precio con IVA: 330.000 €
- AJD: variable
- Otros gastos: adicionales
El comprador necesitará, por tanto, un presupuesto superior a 330.000 euros.
Cuánto cuesta una vivienda nueva de 400.000 euros
En una vivienda de 400.000 euros:
- Precio: 400.000 €
- IVA: 40.000 €
- Precio con IVA: 440.000 €
- AJD: variable
- Otros gastos: adicionales
El coste final superará los 440.000 euros.
En una comunidad donde el AJD fuese del 1,5 %, por ejemplo, serían otros 6.000 euros, antes de considerar los demás gastos.
¿Es más cara una vivienda nueva que una de segunda mano?
En general, la vivienda nueva puede tener un precio superior al de una vivienda usada comparable, aunque depende muchísimo de la zona, las características y el momento del mercado.
Además, fiscalmente hay una diferencia importante.
La vivienda nueva vendida por el promotor tributa normalmente por IVA, mientras que una vivienda usada tributa por ITP.
En el caso de la vivienda nueva, por tanto, debes tener especialmente presente que el precio anunciado normalmente no incluye el 10 % de IVA.
También es posible que una promoción nueva incluya características que no tenga una vivienda antigua, como garaje, zonas comunes, piscina, mejores sistemas de aislamiento o mayor eficiencia energética.
Qué influye en el precio de una vivienda nueva
El precio por metro cuadrado no depende únicamente de la ciudad.
También influyen:
- Ubicación exacta
- Barrio
- Superficie
- Número de dormitorios
- Planta
- Terraza
- Orientación
- Garaje
- Trastero
- Piscina comunitaria
- Zonas ajardinadas
- Calidad de los materiales
- Eficiencia energética
- Vistas
- Estado de la promoción
- Fecha de entrega
Además, los costes de construcción continúan siendo elevados. El estudio citado por idealista sitúa el coste medio de construcción de promociones residenciales nuevas iniciadas en el segundo trimestre de 2026 en 1.451 €/m², un 11,22 % más que un año antes.
Esto ayuda a explicar por qué el precio final de una vivienda nueva no puede calcularse únicamente a partir del coste de construcción.
¿Cuánto ha subido el precio de la vivienda nueva?
El Instituto Nacional de Estadística registró en el segundo trimestre de 2026 una subida interanual del 7,4 % en el precio de la vivienda nueva. En el conjunto del mercado residencial, la subida fue del 12,2 %.
El estudio de Grupo ST, utilizando una metodología diferente, calculó un aumento del 9,7 % en la vivienda nueva durante el primer semestre de 2026, hasta alcanzar 3.458 €/m².
Las cifras no son directamente equivalentes porque proceden de índices y metodologías diferentes, pero ambos datos muestran que la vivienda nueva continúa teniendo precios elevados.
Presupuesto final para comprar una vivienda nueva
Como referencia para 2026, utilizando el precio medio de 3.458 €/m² registrado por Grupo ST durante el primer semestre, estos serían algunos precios orientativos antes de impuestos:
- 50 m²: 172.900 €
- 60 m²: 207.480 €
- 70 m²: 242.060 €
- 80 m²: 276.640 €
- 90 m²: 311.220 €
- 100 m²: 345.800 €
- 120 m²: 414.960 €
A estas cantidades hay que añadir, con carácter general, un 10 % de IVA, además del AJD y los gastos que correspondan a la operación.
Por ejemplo, una vivienda nueva de 80 m² al precio medio nacional tendría un precio de unos 276.640 euros antes de impuestos y unos 304.304 euros después de añadir el IVA, sin contar todavía el AJD y otros gastos.
En Madrid y Barcelona, el precio puede ser mucho mayor: los datos del primer semestre de 2026 situaron la vivienda nueva en aproximadamente 5.471 €/m² en Madrid y 6.310 €/m² en Barcelona.
En definitiva, para comprar una vivienda nueva en España en 2026 conviene calcular el precio anunciado + 10 % de IVA + AJD + gastos de compraventa, y si necesitas hipoteca, tener además en cuenta el dinero que debes aportar de tu bolsillo. La diferencia entre ciudades puede ser enorme, por lo que conocer el precio por metro cuadrado de la zona concreta es fundamental antes de fijar un presupuesto.