Cuánto cuesta subrogar una hipoteca
Subrogar una hipoteca puede ser una alternativa para cambiar las condiciones del préstamo sin tener que cancelar la hipoteca actual y contratar otra completamente nueva. Normalmente se utiliza para cambiar de banco y conseguir un tipo de interés más favorable, modificar el plazo o mejorar determinadas condiciones.
El coste de una subrogación depende principalmente de la hipoteca que tengas actualmente, de las condiciones que ofrezca el nuevo banco y de las comisiones que puedan aplicarse. También hay que tener en cuenta los gastos de la operación.
En algunos casos, el coste puede ser relativamente reducido, especialmente cuando se compara con cancelar una hipoteca y formalizar una nueva desde cero. El Banco de España señala que los gastos asociados a una subrogación suelen ser superiores a los de una novación, pero inferiores a los de formalizar una hipoteca nueva.
¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca?
No existe un precio fijo para todas las subrogaciones.
El coste puede incluir:
La cantidad concreta depende de las condiciones de tu préstamo y del tipo de subrogación que realices.
Por eso, antes de decidirte, es importante solicitar al nuevo banco una oferta detallada en la que aparezcan tanto las nuevas condiciones de la hipoteca como los gastos asociados al cambio.
¿Qué es una subrogación de hipoteca?
La subrogación hipotecaria consiste, en términos generales, en sustituir al banco que actualmente tiene tu hipoteca por otra entidad.
Por ejemplo, si tienes una hipoteca en el Banco A y encuentras una oferta más interesante en el Banco B, puedes plantear una subrogación para que el Banco B pase a ser el nuevo acreedor.
No significa que tengas que cancelar primero la hipoteca y contratar otra desde cero.
El nuevo banco realiza una oferta vinculante con las condiciones que está dispuesto a ofrecer. Después comunica la operación a tu entidad actual y solicita información sobre el importe pendiente del préstamo.
¿Cuánto puede cobrar el banco por subrogar una hipoteca?
Uno de los aspectos más importantes es comprobar si tu contrato contempla una comisión o compensación por la operación.
La normativa establece límites para determinadas comisiones de reembolso o amortización anticipada en préstamos hipotecarios sobre inmuebles de uso residencial contratados desde el 16 de junio de 2019.
Los límites dependen del tipo de interés de la hipoteca y del momento en el que se produzca el cambio.
Por ejemplo, en determinados préstamos a tipo fijo, la compensación máxima por reembolso anticipado es del 2% durante los primeros diez años y del 1,5% posteriormente.
En préstamos a tipo variable, los límites pueden ser del 0,25% durante los tres primeros años o del 0,15% durante los cinco primeros años, dependiendo del supuesto. Después puede no existir compensación.
Existe además un régimen específico cuando se cambia de un tipo variable a uno fijo mediante subrogación o novación. En ese caso, la compensación máxima puede ser del 0,05% durante los tres primeros años y del 0% después.
Por tanto, no es correcto afirmar que cualquier subrogación de hipoteca tenga una comisión determinada. Hay que revisar la fecha del préstamo, el tipo de interés y las condiciones concretas.
Ejemplo: cuánto costaría subrogar una hipoteca de 150.000 €
Imaginemos que tienes una hipoteca con 150.000 € de capital pendiente y quieres cambiarla a otro banco.
El coste no se calcula simplemente aplicando un porcentaje sobre esos 150.000 €.
Primero habría que comprobar si existe una compensación por reembolso anticipado y cuál es el límite que corresponde a tu préstamo.
Por ejemplo, si en un supuesto concreto pudiera aplicarse una compensación del 0,15%, el cálculo sería:
150.000 € × 0,15% = 225 €
Pero esto es solamente un ejemplo matemático. No significa que tu banco vaya a cobrar necesariamente 225 €.
Además, podrían existir otros gastos relacionados con la operación.
Por eso es importante solicitar al nuevo banco el desglose completo antes de aceptar la oferta.
¿Quién paga los gastos de la subrogación?
La distribución de gastos depende del concepto concreto y de la normativa aplicable.
En las operaciones hipotecarias actuales, el reparto de determinados gastos está regulado. En la formalización de un préstamo hipotecario, por ejemplo, el Banco de España explica que la entidad asume los gastos de gestoría, los gastos derivados de la escritura del préstamo ante notario y los de registro, mientras que el cliente afronta la tasación y, si la solicita, las copias de la escritura.
En una subrogación, sin embargo, hay que analizar los gastos específicos de la operación y las condiciones ofrecidas por la entidad.
Por eso, no conviene asumir que todos los gastos de una hipoteca nueva se aplican exactamente igual a una subrogación.
¿Hay que pagar notaría al subrogar una hipoteca?
La subrogación se formaliza mediante escritura pública, por lo que puede haber gastos notariales asociados a la operación.
La cantidad dependerá de las características concretas de la escritura y de la operación.
Además, no todos los gastos hipotecarios tienen que ser asumidos necesariamente por el cliente. La normativa establece un reparto de determinados gastos entre banco y prestatario.
Antes de firmar, conviene pedir al banco un documento en el que aparezcan claramente los gastos que tendrá que asumir cada parte.
¿Hay que pagar una tasación al subrogar la hipoteca?
Puede ser necesario realizar una tasación, dependiendo de las circunstancias de la operación y de lo que solicite la nueva entidad.
La tasación es uno de los gastos que normalmente puede corresponder al cliente en la formalización de un préstamo hipotecario.
Antes de pagarla, es recomendable preguntar al banco si necesita una nueva tasación y si acepta una tasación que ya tengas realizada y que cumpla los requisitos exigidos.
¿Es más barato subrogar o cancelar la hipoteca y contratar otra?
La respuesta depende de las condiciones concretas.
Una subrogación puede resultar más sencilla y económica que cancelar la hipoteca actual y formalizar una nueva, porque permite cambiar de entidad sin repetir necesariamente todo el proceso de contratación de una hipoteca nueva.
El Banco de España indica precisamente que los gastos asociados a la subrogación suelen ser inferiores a los de formalizar una hipoteca nueva.
Sin embargo, no hay que fijarse únicamente en los gastos iniciales.
Si el nuevo banco ofrece un tipo de interés considerablemente diferente, lo importante es calcular cuánto dinero ahorrarás durante toda la vida restante de la hipoteca.
Cómo saber si merece la pena subrogar una hipoteca
Para saber si una subrogación resulta interesante hay que comparar el coste de cambiar de banco con el ahorro que conseguirías con las nuevas condiciones.
Puedes comparar estos elementos:
| Concepto | Hipoteca actual | Nueva hipoteca |
|---|---|---|
| Capital pendiente | — | — |
| Tipo de interés | — | — |
| Cuota mensual | — | — |
| Plazo pendiente | — | — |
| Comisión de subrogación | — | — |
| Costes iniciales | — | — |
| Productos vinculados | — | — |
| Coste total restante | — | — |
No basta con comprobar si la cuota mensual baja.
Una cuota puede reducirse porque se amplía el plazo, pero eso no significa necesariamente que la operación sea más barata en términos globales.
También hay que comprobar si la nueva hipoteca exige contratar seguros, tarjetas, cuentas, planes u otros productos vinculados.
Ejemplo para calcular el ahorro de una subrogación
Imaginemos que actualmente pagas una cuota de 850 € y que una nueva entidad te ofrece una cuota de 750 € manteniendo unas condiciones similares de plazo.
La diferencia sería de:
850 € – 750 € = 100 € al mes.
Si la nueva hipoteca tuviera unos costes de cambio de 1.000 €, necesitarías ahorrar aproximadamente 10 meses para recuperar ese desembolso inicial.
Pero este ejemplo no tiene en cuenta la evolución de los intereses, el plazo exacto, posibles productos vinculados ni otras condiciones.
Por eso, para comparar correctamente dos hipotecas hay que analizar el coste total y no únicamente la cuota mensual.
¿Puede mi banco actual impedir la subrogación?
El banco actual puede tener la posibilidad de mejorar las condiciones para intentar que mantengas la hipoteca con él.
Cuando la nueva entidad presenta su oferta y comunica la operación al banco actual, este dispone de un plazo de siete días naturales para entregar la certificación del saldo pendiente.
Después existe un plazo de quince días naturales durante el cual la entidad actual puede plantear una modificación de las condiciones de la hipoteca.
Esto significa que antes de completar el cambio de banco puede producirse una negociación con la entidad que ya tienes.
¿Qué condiciones se pueden cambiar al subrogar una hipoteca?
La subrogación puede utilizarse para modificar determinadas condiciones de la hipoteca.
Entre ellas se encuentran principalmente:
El Banco de España señala que, mediante una subrogación acreedora, pueden modificarse el tipo de interés aplicable, el plazo o ambos. Otras condiciones adicionales pueden pactarse mediante una novación posterior.
Por eso, si el objetivo es cambiar muchas condiciones de la hipoteca, puede ser necesario estudiar una combinación de subrogación y novación.
¿Qué diferencia hay entre subrogación y novación?
La diferencia principal está en quién mantiene la hipoteca.
En una subrogación acreedora cambias de banco.
En una novación mantienes la hipoteca con la misma entidad, pero renegocias determinadas condiciones del préstamo.
Por ejemplo, si tienes una hipoteca en un banco y quieres conseguir un tipo de interés diferente sin cambiar de entidad, puedes negociar una novación.
Si tu banco no acepta las condiciones que buscas y otra entidad te ofrece mejores condiciones, puedes estudiar una subrogación.
¿Cuánto tarda una subrogación hipotecaria?
El proceso tiene varios pasos y no se completa inmediatamente.
La nueva entidad debe presentar una oferta vinculante y comunicarla al banco actual.
Después, la entidad antigua dispone de un plazo máximo de siete días naturales para entregar la certificación del saldo pendiente. Una vez entregada, dispone de quince días naturales para plantear una modificación del préstamo en los términos previstos legalmente.
A estos plazos hay que añadir el tiempo necesario para preparar la documentación, realizar las comprobaciones correspondientes y formalizar la escritura.
Qué documentos suelen pedir para subrogar una hipoteca
El nuevo banco tendrá que analizar tu situación económica y la hipoteca que quieres trasladar.
Entre la documentación que puede solicitar se encuentra:
La documentación exacta dependerá de la entidad y de las características de cada operación.
¿Se puede subrogar una hipoteca para cambiar de variable a fija?
Sí. La normativa contempla específicamente determinados supuestos de cambio de un tipo variable a uno fijo mediante subrogación o novación.
En los préstamos sujetos al régimen actual, cuando el cambio de variable a fijo se realiza mediante subrogación o novación, la compensación por reembolso anticipado está limitada al 0,05% durante los tres primeros años y desaparece después, siempre que se cumplan las condiciones previstas.
Esta posibilidad puede ser especialmente relevante para quienes quieren sustituir una hipoteca variable por una cuota fija y estable.
Qué debes preguntar antes de subrogar una hipoteca
Antes de aceptar una oferta, conviene solicitar por escrito una respuesta clara a estas preguntas:
La comparación debe hacerse sobre el coste total de la operación y no únicamente sobre el interés anunciado.
Preguntas frecuentes sobre cuánto cuesta subrogar una hipoteca
¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca?
No existe un precio único. El coste depende de la hipoteca actual, las condiciones de la nueva entidad, las posibles compensaciones por reembolso anticipado y los gastos asociados a la operación.
¿Qué comisión puede cobrar el banco por subrogar una hipoteca?
Depende de la fecha de contratación, el tipo de interés y las circunstancias de la operación. Para préstamos sujetos a la normativa actual existen límites legales a determinadas compensaciones por reembolso anticipado.
¿Es más barato subrogar una hipoteca que contratar una nueva?
Habitualmente, los gastos asociados a una subrogación son inferiores a los de formalizar una hipoteca completamente nueva, aunque hay que estudiar cada caso concreto.
¿Puedo cambiar de banco sin cancelar mi hipoteca?
Sí. Precisamente la subrogación acreedora permite trasladar la hipoteca a otra entidad sin tener que cancelar el préstamo y contratar necesariamente otro desde cero.
¿Puedo cambiar de una hipoteca variable a una fija mediante subrogación?
Sí. La normativa contempla esta posibilidad y establece límites específicos para determinadas compensaciones cuando se realiza el cambio de variable a fijo.
¿Quién paga los gastos de una subrogación hipotecaria?
Depende del gasto concreto y de la normativa aplicable. Algunos costes pueden corresponder al banco y otros al cliente, por lo que es importante pedir un desglose antes de aceptar la operación.
¿Qué diferencia hay entre subrogación y novación?
La subrogación permite cambiar de entidad bancaria, mientras que la novación permite modificar determinadas condiciones manteniendo la hipoteca con el mismo banco.
¿Cómo sé si me interesa subrogar mi hipoteca?
Debes comparar el coste de cambiar de banco con el ahorro que conseguirías durante el resto de la vida del préstamo. Para hacerlo correctamente hay que tener en cuenta intereses, plazo, cuota, comisiones, gastos y productos vinculados.
Conclusión
El coste de subrogar una hipoteca depende de varios factores y no puede determinarse aplicando un porcentaje único a todas las operaciones.
Antes de cambiar de banco conviene comprobar las posibles comisiones de la hipoteca actual, los gastos de la subrogación y, sobre todo, cuánto pagarás en total con las nuevas condiciones.
Una oferta con una cuota mensual más baja no siempre supone un ahorro real si implica ampliar el plazo o contratar productos adicionales. Lo más importante es comparar el coste total que queda por pagar en la hipoteca actual con el coste total de la nueva propuesta.
La mejor forma de tomar una decisión es pedir al nuevo banco una oferta detallada con todas las condiciones y gastos y utilizar esa información para calcular el ahorro real de la subrogación.