Cancelar una hipoteca puede costar desde unos pocos gastos administrativos hasta una cantidad considerable, dependiendo de si la vivienda ya está completamente pagada o si quieres liquidar el préstamo antes de tiempo.
Hay que distinguir dos situaciones que suelen confundirse: cancelar económicamente la hipoteca, es decir, pagar todo el capital que queda pendiente, y cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad, que consiste en eliminar oficialmente la carga sobre la vivienda.
Si ya has pagado todas las cuotas, el certificado de deuda cero que debe emitir el banco es gratuito. Después tendrás que realizar la escritura de cancelación y su inscripción registral, con los correspondientes gastos de notaría y Registro. Si, en cambio, todavía debes dinero al banco y quieres liquidar la hipoteca antes de su vencimiento, puede existir una comisión o compensación por amortización anticipada, dependiendo de las condiciones del préstamo. El Banco de España explica el procedimiento de cancelación registral.
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?
No existe un precio único para cancelar una hipoteca en España. El coste depende principalmente de si el préstamo está totalmente pagado, de la necesidad de cancelar la carga en el Registro y, si todavía queda deuda, de las condiciones de amortización anticipada.
| Gasto | ¿Se paga? | Observaciones |
|---|---|---|
| Certificado de deuda cero | No | El banco debe entregarlo gratuitamente. |
| Notaría | Sí | La escritura de cancelación genera gastos notariales. |
| Registro de la Propiedad | Sí | Se aplican los aranceles correspondientes. |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados | No | La cancelación está exenta de pago, aunque hay que realizar el trámite correspondiente. |
| Gestoría | Opcional | Solo tendrás este gasto si delegas la gestión. |
| Comisión por amortización anticipada | Depende | Puede existir si cancelas la deuda antes del vencimiento. |
Por tanto, si has terminado de pagar la hipoteca, no deberías pensar en una supuesta «comisión por cancelar la hipoteca» como un gasto único. Lo habitual es que tengas que afrontar los gastos de notaría y Registro si quieres eliminar la carga registral, y los honorarios de una gestoría solo si decides contratarla.
¿Qué diferencia hay entre pagar una hipoteca y cancelarla?
Esta es una de las cuestiones más importantes.
Cuando pagas la última cuota, la deuda con el banco queda saldada. Sin embargo, la hipoteca puede seguir apareciendo como carga en el Registro de la Propiedad.
Para eliminar esa carga hay que realizar una cancelación registral de la hipoteca. El Banco de España señala que esta cancelación no es obligatoria inmediatamente después de terminar de pagar el préstamo, pero sí resulta conveniente, especialmente si en el futuro vas a vender la vivienda. Puedes consultar aquí los pasos indicados por el Banco de España.
Ejemplo sencillo: imagina que terminas de pagar tu hipoteca en septiembre. Desde ese momento ya no debes dinero al banco, pero la carga hipotecaria puede continuar apareciendo en el Registro. Para que desaparezca registralmente tendrás que completar el proceso de cancelación.
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca ya pagada?
Cuando la hipoteca está completamente pagada, el coste se concentra principalmente en los trámites necesarios para eliminar la carga del Registro de la Propiedad.
Certificado de deuda cero
El primer paso consiste en solicitar al banco un certificado de deuda cero. Este documento acredita que has terminado de pagar el préstamo.
El banco debe emitirlo gratuitamente. Tampoco puede cobrarte por el trámite de firma de su representante en la notaría ni por el desplazamiento de dicho representante a la notaría. Así lo establece el criterio del Banco de España sobre la cancelación registral. Consulta los detalles sobre el certificado de deuda cero.
Escritura de cancelación en la notaría
Con el certificado de deuda cero tendrás que acudir a una notaría para formalizar la escritura de cancelación de la hipoteca.
El propietario puede elegir la notaría. Este trámite sí genera honorarios notariales, cuyo importe depende de los aranceles aplicables y de las características de la operación.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
La cancelación de una hipoteca requiere realizar el trámite correspondiente del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
La operación está exenta de pago. Es decir, existe un trámite que realizar, pero no tendrás que pagar el impuesto por la cancelación de la hipoteca.
Registro de la Propiedad
Una vez preparada la documentación, tendrás que presentarla en el Registro de la Propiedad para que se elimine la carga hipotecaria.
En este punto existen aranceles registrales. El importe concreto depende de la operación y de la cuantía que corresponda según los aranceles aplicables.
¿Cuánto cobra el banco por cancelar una hipoteca?
Depende de qué entiendas por «cancelar».
Si ya has pagado completamente la hipoteca y simplemente quieres eliminarla del Registro, el banco no debe cobrarte por emitir el certificado de deuda cero ni por la comparecencia de su representante en la notaría.
Si, por el contrario, quieres que el propio banco gestione la cancelación registral en tu nombre, puede cobrarte los gastos y comisiones correspondientes a esa tramitación, pero debe informarte previamente de su importe. El Banco de España también aclara qué puede cobrar la entidad cuando gestiona la cancelación.
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca antes de tiempo?
La situación cambia si todavía tienes capital pendiente y quieres devolver todo el dinero al banco antes de que termine el plazo pactado.
En ese caso hablamos de amortización anticipada total o reembolso anticipado. Además del capital pendiente y los intereses generados hasta la fecha de cancelación, puede existir una comisión o compensación por amortización anticipada.
El importe depende de factores como la fecha en la que se formalizó la hipoteca, el tipo de interés y las condiciones del contrato.
Comisión por cancelar una hipoteca desde 2019
Para determinados préstamos hipotecarios sobre inmuebles de uso residencial contratados desde el 16 de junio de 2019, la legislación establece límites máximos a la compensación que puede cobrar la entidad por reembolso anticipado.
| Tipo de interés | Momento de la cancelación | Límite máximo |
|---|---|---|
| Tipo fijo | Durante los primeros 10 años | 2 % del capital reembolsado anticipadamente |
| Tipo fijo | Después de los primeros 10 años | 1,5 % |
| Tipo variable | Durante los primeros 3 años | 0,25 % |
| Tipo variable | Durante los primeros 5 años | 0,15 % |
| Tipo variable | Después de los primeros 5 años | 0 % |
Estos porcentajes son límites máximos y no significan que el banco tenga que cobrar necesariamente esa cantidad. Además, la normativa establece condiciones adicionales relacionadas con la pérdida financiera de la entidad.
La regulación vigente puede consultarse directamente en el texto consolidado de la Ley 5/2019 publicado en el BOE. El Banco de España también recoge los límites de las compensaciones por amortización anticipada.
Ejemplo de cuánto podría costar una amortización anticipada
Supongamos que todavía tienes 100.000 euros de capital pendiente y quieres cancelar completamente una hipoteca a tipo fijo sujeta al régimen de la Ley 5/2019 durante los primeros diez años.
El límite del 2 % equivaldría a:
100.000 € × 2 % = 2.000 €
Esos 2.000 euros serían el límite máximo derivado de ese porcentaje, no una cantidad que necesariamente vaya a cobrar el banco. La comisión concreta dependerá de las condiciones aplicables al préstamo y de los requisitos legales.
Además, habría que tener en cuenta los intereses generados hasta la fecha efectiva de cancelación y, si procede, los gastos relacionados con la posterior cancelación registral.
¿Qué ocurre con las hipotecas firmadas antes de 2019?
Si contrataste la hipoteca antes del 16 de junio de 2019, no debes aplicar automáticamente la tabla anterior.
Las hipotecas anteriores pueden estar sujetas a un régimen diferente de compensaciones por amortización anticipada. También es importante comprobar si posteriormente hubo una novación o subrogación, porque esa circunstancia puede modificar el régimen aplicable.
Por eso, antes de calcular cuánto te cobrará el banco, conviene comprobar:
- La fecha de firma de la hipoteca.
- Si el préstamo es a tipo fijo o variable.
- Si posteriormente se modificaron sus condiciones.
- La comisión de amortización anticipada prevista en la escritura.
- El capital pendiente en el momento de la cancelación.
El Banco de España explica las diferencias entre préstamos anteriores y posteriores al 16 de junio de 2019 en su información sobre cancelación anticipada de préstamos hipotecarios.
¿Quién paga los gastos de cancelación de una hipoteca?
Si eres el propietario y has terminado de pagar la hipoteca, normalmente serás tú quien tenga que asumir los gastos necesarios para cancelar registralmente la carga.
Eso no significa que todos los costes puedan repercutirse al cliente. El banco debe emitir gratuitamente el certificado de deuda cero y no debe cobrar por la intervención de su representante en la notaría.
Si encargas a la entidad toda la gestión, puede cobrarte los gastos y comisiones correspondientes a la tramitación, siempre que te informe previamente de ellos.
¿Se puede cancelar una hipoteca sin contratar una gestoría?
Sí. No es obligatorio contratar una gestoría para realizar la cancelación registral.
Puedes encargarte personalmente de los distintos trámites y, de esta manera, evitar los honorarios de gestión.
El procedimiento básico sería el siguiente:
- Solicitar al banco el certificado de deuda cero.
- Elegir una notaría.
- Entregar el certificado de deuda cero.
- Firmar la escritura de cancelación.
- Realizar el trámite correspondiente del IAJD.
- Presentar la documentación en el Registro de la Propiedad.
- Comprobar que la hipoteca ha desaparecido como carga registral.
El Banco de España detalla estos pasos y confirma que el propietario puede realizar personalmente la tramitación.
¿Cuánto cuesta una gestoría para cancelar una hipoteca?
No existe una tarifa única para todas las gestorías. Cada empresa puede establecer sus propios honorarios.
Por eso, si decides delegar el trámite, es recomendable pedir un presupuesto en el que aparezcan por separado los diferentes conceptos:
| Concepto | Qué conviene comprobar |
|---|---|
| Honorarios de gestoría | Precio por realizar las gestiones. |
| Notaría | Coste de la escritura de cancelación. |
| Registro | Aranceles por inscribir la cancelación. |
| Otros gastos | Comprobar qué servicios adicionales incluye el presupuesto. |
Comparar el coste de una gestoría con el tiempo que supone realizar personalmente los trámites puede ayudarte a decidir qué opción te interesa más.
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro?
No es obligatorio hacerlo inmediatamente después de pagar la última cuota, pero sí es aconsejable.
El problema de dejar la hipoteca sin cancelar es que la carga puede continuar apareciendo en el Registro de la Propiedad aunque ya no exista ninguna deuda con el banco.
Esto puede resultar especialmente incómodo si posteriormente quieres vender la vivienda, porque será necesario acreditar que el préstamo está pagado y completar los trámites necesarios para que el inmueble aparezca libre de esa carga.
Por este motivo, muchas personas prefieren realizar la cancelación registral poco después de terminar de pagar la hipoteca.
¿Qué documentos necesitas para cancelar una hipoteca?
Los documentos concretos pueden variar según la operación y la notaría, pero el procedimiento habitual incluye documentación como:
- Certificado de deuda cero emitido por el banco.
- Documentación necesaria para preparar la escritura de cancelación.
- Documento correspondiente al IAJD.
- Escritura de cancelación.
- Documentación necesaria para presentar la operación en el Registro de la Propiedad.
Conviene consultar previamente con la notaría qué documentación necesita para evitar desplazamientos innecesarios.
Errores que conviene evitar al cancelar una hipoteca
Confundir la última cuota con la cancelación registral
Pagar la última cuota no elimina automáticamente la carga del Registro. Si quieres que la finca aparezca libre de hipoteca, tendrás que completar el procedimiento de cancelación registral.
Pagar por el certificado de deuda cero
El certificado que acredita que la deuda está completamente pagada debe ser gratuito. Si el banco te cobra una cantidad, conviene comprobar exactamente a qué concepto corresponde.
No pedir un desglose de los gastos
Antes de aceptar que el banco o una gestoría realice el trámite, solicita un presupuesto detallado. Así podrás saber cuánto corresponde a honorarios profesionales y cuánto a gastos de notaría o Registro.
No comprobar la comisión de amortización anticipada
Si todavía queda capital pendiente, no calcules el coste de cancelar la hipoteca únicamente multiplicando el capital por un porcentaje. Hay que comprobar primero la fecha de contratación, el tipo de interés, las condiciones de la escritura y el régimen legal aplicable.
Preguntas frecuentes sobre cuánto cuesta cancelar una hipoteca
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca que ya está pagada?
El certificado de deuda cero es gratuito, pero la cancelación registral puede generar gastos de notaría y Registro. El IAJD está exento de pago y la gestoría es opcional. El coste final depende de las características de la operación y de si realizas personalmente los trámites o los delegas.
¿Cuánto cobra el banco por cancelar una hipoteca?
Si la deuda ya está pagada, el banco no debe cobrar por emitir el certificado de deuda cero ni por la intervención de su representante en la notaría. Si le encargas la gestión completa de la cancelación registral, puede cobrar los gastos y comisiones correspondientes a esa tramitación, informándote previamente de su importe.
¿Hay que pagar impuestos para cancelar una hipoteca?
La cancelación de la hipoteca está exenta de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. No obstante, hay que realizar el trámite administrativo correspondiente ante la comunidad autónoma.
¿Puedo cancelar yo mismo la hipoteca en el Registro?
Sí. Puedes solicitar el certificado de deuda cero, acudir a la notaría, realizar el trámite del impuesto y presentar posteriormente la documentación en el Registro de la Propiedad. De esta forma puedes evitar los honorarios de una gestoría.
¿Cuánto me pueden cobrar por cancelar una hipoteca antes de tiempo?
Depende de la fecha de contratación, del tipo de interés y de las condiciones aplicables. Para determinados préstamos sujetos a la Ley 5/2019 existen límites máximos que pueden llegar al 2 % del capital reembolsado anticipadamente en préstamos a tipo fijo durante los primeros diez años. En determinados préstamos a tipo variable los límites son inferiores y, transcurridos determinados periodos, pueden ser del 0 %.
¿Qué pasa si no cancelo la hipoteca en el Registro?
La deuda puede estar completamente pagada aunque la carga hipotecaria continúe apareciendo registralmente. No suele ser necesario cancelarla inmediatamente, pero hacerlo resulta conveniente para que la vivienda conste libre de esa carga y evitar trámites adicionales si posteriormente decides venderla.
¿Es mejor cancelar la hipoteca por mi cuenta o contratar una gestoría?
Hacerlo por tu cuenta permite ahorrar los honorarios de gestión, pero tendrás que encargarte personalmente de los trámites. Una gestoría puede resultar más cómoda si prefieres delegar el proceso. Lo recomendable es comparar el coste total de ambas opciones antes de decidir.
Conclusión
Cuánto cuesta cancelar una hipoteca depende de si la deuda ya está pagada o si quieres liquidarla antes de tiempo.
Si has terminado de pagarla, el certificado de deuda cero es gratuito y tendrás que contar principalmente con los gastos de notaría y Registro para eliminar la carga hipotecaria. El impuesto correspondiente está exento de pago y no es obligatorio contratar una gestoría.
Si todavía tienes capital pendiente, la situación es diferente: además de devolver el capital y los intereses generados hasta la fecha de cancelación, puede existir una comisión o compensación por amortización anticipada. Su importe depende de la fecha y las condiciones de tu hipoteca.
Antes de cancelar, lo más recomendable es pedir al banco un documento con el importe exacto necesario para liquidar el préstamo y revisar las condiciones de amortización anticipada. Así podrás conocer el coste real de la operación antes de tomar una decisión.
Para comprobar los límites que pueden aplicarse a tu caso concreto, puedes consultar directamente la información actualizada del Banco de España sobre amortización anticipada de hipotecas.